Az ingatlanpiac szépen teljesít, és ezek jelentős része használt ingatlanok adásvételét jelenti. Használt, de újonnan épített ingatlanoknál is elfordulhatnak nem várt problémák. De vajon mit tehet a vevő, hogy ha nem azt kapja, amiben megállapodtak? És hogyan kerülhető el a későbbi vita?

Milyen felelősség terheli az eladót az eladott, használt ingatlan hibája esetén?

Fontos tudni, hogy nem csak újépítésű, hanem használt ingatlan vásárlása esetén is terheli az eladót szavatossági kötelezettség. Az eladó a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény alapján a hibás teljesítésért jog- és kellékszavatossággal tartozik.

Mi az a jogszavatosság?

Jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, és másnak nincs olyan joga (pl. elidegenítési és terhelési tilalom), amely ezt kizárná.

Mi az a kellékszavatosság?

Kellékszavatosság azt jelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan az eladó által tudott, de nem ismertetett vagy pedig az eladó gondatlan felméréséből fakadóan észre nem vett rejtett hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozná. (pl. a fal nem tégla, hanem vályog, az elektromos vezeték félre van kötve)

Rejtett hiba?

Rejtett hibán azt a hibát értjük, amely nem ismerhető fel, hiába szemrevételezzük alaposan a megvásárolni kívánt ingatlant. Az alapos szemrevételezés nem jelent(het) falbontást, se egy hét próba lakhatást. De jelenti, hogy amit lehet kapcsoljunk be, indítsunk be, zárjunk el és tapogassunk-mozgassunk meg. Egy ingatlannál tipikusan kisebb értékű gépkocsi vásárlásakor is szokás szerelővel átnézetni az ingatlant.

Felismerhető hiba?

Felismerhető hibán azt értjük, hogy a hiba nyílt, tehát egyszerű észleléssel megállapíthatóak, valamint azokat a hibákat, amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie.

Felismerhető hibák továbbá azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.

Mit tehetünk?

Ha olyan hiba jelentkezik a megvásárolt ingatlanban, amely a birtokbavétel vagy azt megelőző szemle során nem volt felismerhető, vagy amelyről az eladó nem tájékoztatta a vevőt, vagyis a hibát az ügylet megkötése előtt a vevő nem észlelte, vagy kellő körültekintés mellett sem észlelhette, a kellékszavatossági igény az eladóval szemben öt évig érvényesíthető.

Fontos, hogy a hiba felfedezését követően késedelem nélkül, igazolható módon, közölni kell a hibát az eladóval. Ennek során egyeztetni érdemes, hogy az eladó vállalja-e a felelősséget, amennyiben nem, a hibát a vevő saját költségen megjavíttathatja, majd az erre fordított költségei megtérítése miatt léphet fel az eladóval szemben – szükség esetén jogi eszközök igénybe vételével.

Amennyiben a hibát nem közöljük késedelem nélkül az eladóval, ez jogvesztéssel járhat, azaz az igény többé nem érvényesíthető az eladóval szemben.

Kellékszavatossági igény érvényesítése során a bírói gyakorlat szerint a kellő körültekintés megléte elvárható követelmény a vevő részéről.

Vagyis nem lehet arra hivatkozni, hogy a ház fala repedezik, vagy omladozó állapotban van akkor, ha a vevő a hibát azért nem ismerte fel, mert megvásárlás előtt nem tekintette meg a teljes ingatlant vagy pedig nem lehet utóbb statikai hibára hivatkozni és kellékszavatossági igényt érvényesíteni, ha láthatóan rossz állapotú ingatlan megvásárlására kerül sor.

Az ingatlan joggal régóta foglalkozik Ügyvédi Irodánk, alaposan és minden részletre kiterjedően felmérjük a jogi kockázatokat. Az ügylet során arra törekszünk, hogy az eladó olyan ingatlant vásároljon, amelyet ismer és értéke reális, míg a vevő úgy adja el ingatlanát, hogy jogai ne sérüljenek, és akár kényszerűségből, akár üzleti okból adta el ingatlanát, az ügylet mindkét fél megelégedésére menjen végbe.

Számos alkalommal tapasztaljuk, hogy jogi vagy építőipari problémák merülnek fel akár a legegyszerűbbnek tűnő ingatlan adásvétel során.

Irodánk a jogi állapotfelmérést teljeskörűen elvégzi, mérnöki iroda együttműködő partnerünkön keresztül megbízóinknak lehetősége van műszaki állapotfelmérésre megbízást adni a Prividom Mérnökiroda Kft részére, amely cég tapasztalatunk szerint gyorsan és rugalmasan, kellő szakmai felkészültséggel és alapossággal ad tájékoztatást az ingatlan valós műszaki állapotáról, szakvélemény készítése útján.

A magyar Ptk. az életközösség fennálltát tulajdonképpen két formában ismeri el. Megjeleníti a házasság intézményét, melyet magasztosan több jogász professzor „érzelmi és gazdasági szövetség”-ként ír le, és emellett lehetőség nyílik az együttélés házasságkötés nélküli formájára is, élettársi kapcsolat minőségben. Ezt a törvény szigorúan kötelmi viszonyként jellemzi, a Ptk. szerződések jogáról szóló könyvének XXV. címe alatt.

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hötv.) alapján már több mint ötven helyi önkormányzat alkotott rendeletet. A törvény a településekre történő betelepülést szabályozza azon az alapon, hogy az önkormányzatok megvédhessék hagyományaikat, társadalmi rendjüket és értékeiket. Az önkormányzatok rendeletei tartalmukban igazán eltérőek, mivel az önkormányzatokat nagyon széles mérlegelési jogkörrel ruházza fel a Hötv. A szabályozás szerteágazósága, ezért nézzük meg részletesebben, hogy az önkormányzatok pontosan milyen felhatalmazással rendelkeznek.

A gyermekek jogellenes külföldre vitele súlyos, komplex jogi kérdéseket vet fel, amelyek rendezése számos nemzetközi és hazai jogszabályi rendelkezés hatálya alá esik. Bár a családjogi normák nemzetközi összehangolása jelenleg is folyamatban van, a határokon átívelő családjogi viták egyik legérzékenyebb pontján, a gyermekek jogellenes külföldre vitelének kérdésében kialakításra került egy több mint 100 ország által elfogadott, és alkalmazott jogi norma, a Gyermekek Jogellenes Külföldre Vitelének Polgári Jogi Vonatkozásairól szóló Hágai Egyezmény. Jelen cikkünkben az Egyezmény és az arra épülő Uniós, valamint hazai jogszabályokat és joggyakorlatot mutatjuk be.

A házassági bontóperek során gyakran előforduló jelenség, hogy az egyik házastárs önkényesen dönt a közös gyermekek sorsa felett, ezzel megnehezítve, vagy adott esetben ellehetetlenítve a másik érintett szülő lehetőségét arra, hogy gyermekeit láthassa, velük a kapcsolatot akár személyes találkozás útján, akár más módon tarthassa. Ez különösen problémás lehet, ha az egyik szülő a gyermek tartózkodási helyét vagy iskoláját a másik szülő hozzájárulása nélkül változtatja meg.  Ilyen esetekben a jogosult szülőnek több jogi lehetősége is van a jogsértés megszüntetésére.

A házasság felbontása minden esetben kihatással van a gyermekre, éppen ezért nagyon fontos kérdés, hogy a szülők között miképpen alakul a szülői felügyelet gyakorlása, vagy a gyermekkel történő kapcsolattartás. A váltott gondoskodás egy viszonylag új lehetőség, amit a szülők közös vagy akár egyetlen szülő kérelmére a bíróság a gyermek érdekében elrendelhet. Írásunkban a váltott gondoskodás néhány gyakorlati problémájára és jelentőségére hívjuk fel a figyelmet.