2021 január 01-én lép hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény, mely a közös tulajdonú földek egyszerűbb megosztását hivatott elősegíteni. Cikkünk a törvényi szabályozás legfontosabb rendelkezéseit mutatja be.

A közös tulajdonú földek megosztására vonatkozó szabályozás

A törvény az osztatlan közös tulajdon jogintézménye kapcsán a rendszerváltás idején bevezetett kárpótlási jegyek, valamint az ezekhez kapcsolódó kárpótlási eljárások során kialakult bizonytalan tulajdoni viszonyok rendezését kívánja elősegíteni.

A törvény hatálya – néhány kivétellel – a mező- és erdőgazdasági földnek minősülő ingatlanokra terjed ki. A közös tulajdon megszüntetésére, valamint az egyéb ezzel kapcsolatban felmerülő kérdések tisztázására a törvény az alábbi kérdésköröket szabályozza:

§ Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával (egyezséggel)

§ A közös tulajdon egyetlen tulajdonostárs által történő tulajdonba vétele

§ Az ingatlan állami kisajátítása

§ Földtulajdonosok adatainak rendezése és tisztázása

Fontos megemlíteni, hogy a törvényen alapuló eljárások során nem gyakorolható az elővásárlási jog egyik fajtája sem, valamint az adott mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása sem szükséges a közös tulajdon megosztásához.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával

Ezen eljáráshoz a tulajdonostársak egyetértésére van szükség, a megosztásra kizárólag akkor kerül sor, ha abban a tulajdonostársak írásban megegyeznek a közös tulajdon megosztásáról. A tulajdonostársak az őket megillető tulajdoni hányadokat közös megegyezéssel szabadon állapíthatják meg. Az eljárás előnye, hogy a megegyezéshez nem szükséges valamennyi tulajdonostárs egyetértése: a megegyezéshez a tulajdoni hányadok alapján számított egyszerű többség is elég, a megosztásról szóló döntés hatálya azonban az egyezségben részt nem vevő tulajdonostársakra is kiterjed.

Az eljárás során a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv egy külön erre a célra kialakított osztóprogram segítségével a közös tulajdonú földet több földtulajdonra osztja, így a korábbi közös tulajdonosok saját tulajdonrészük kizárólagos jogosultjaivá válnak.

A megállapodást minden esetben ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. Az eljárás az illetékes földhivatalnál kezdeményezhető.

Közös tulajdon megszüntetése tulajdonba vétel által

Abban az esetben, ha a törvényi előírásnál kisebb területű az adott ingatlan, az ingatlant egy tulajdonostárs jogosult tulajdonába venni, a többi tulajdonostárs részének „bekebelezése” által.

Amennyiben több tulajdonostárs is magához kívánja váltani az ingatlant, a jogosulti sorrend a következők szerint alakul: első helyen a földet legnagyobb mértékben használó személy áll, ha ez nem állapítható meg, a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs szerez magának előnyt. Mivel a törvény kifejezetten támogatja a fiatalabbak földhöz jutását, ugyanakkora tulajdoni hányadok esetében a legfiatalabb társtulajdonos élvez előnyt.

Természetesen a földtulajdon magához váltása során a bekebelező tulajdonos köteles a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadáért megfelelő pénzösszeget – ellenértéket – fizetni. Az ellenérték összegét a törvény végrehajtási rendeletében erre feljogosított szerv által készített úgynevezett értékbecslési ajánlat határozza meg. Amennyiben bármelyik fél nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, szakértő kirendelését kérheti. A szakértői becslés díját a bekebelező fél viseli, amennyiben a szakértői becslést ő maga kezdeményezte, vagy a másik fél által kezdeményezett becslés az eredeti összeghez képest legalább 20%-os eltérést állapít meg az ingatlan értékének vonatkozásában.

Az ingatlan állami kisajátítása

Az alábbi feltételek fennállása esetén a kedvezőtlen tulajdoni helyzet feloldása érdekében bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlan állam által történő kisajátítását is.

A kisajátítás akkor kezdeményezhető, ha az osztatlan közös tulajdon megosztását a törvény alapján legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy a bejelentés nem került visszautasításra, de a megszüntetésre a törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és az ingatlan tulajdonosainak száma a 100 főt meghaladja, vagy a 30 főt úgy haladja meg, hogy azonos mértékű tulajdonrész esetén egy tulajdonosra kevesebb, mint fél hektár föld jutna.

A földtulajdonosok adatainak rendezése

Sok esetben merülhet fel problémaként a tulajdonosok adatainak hiánya, valamint az az esetkör, amikor az adott tulajdonos már évek óta nem él. Az új szabályozás ezt a a következőképpen próbálja orvosolni:

Először az ingatlanügyi hatóságnak a feladata, hogy a földekhez bejegyzett ingatlanok tulajdonosainak egyenként személyes adatait egyesével átnézzék. Amennyiben olyan tulajdonost találnak, aki már nem él, és halálának időpontja is ismert, kötelességük az illetékes jegyzőt hivatalból értesíteni.

Amennyiben beazonosíthatatlan személyt talál az illetékes hatóság, köteles összevetni a tulajdoni lapon lévő adatokat a személyi -és lakcímnyilvántartásban lévő adatokkal. Ha ez nem vezet eredményre, hirdetmény útján kötelesek kideríteni a tulajdoni viszonyokat, amennyiben a tulajdonos így sem azonosítható be, a hatóság köteles határozatot hozni ennek tényéről.

További feladata a földhivataloknak, hogy amennyiben az adott tulajdonos születésétől kezdve 120 év eltelt, kötelezően fel kell tárni a földdel kapcsolatos tulajdoni viszonyokat. Amennyiben a halál ténye ismert, hagyatéki eljárás indítható, azonban ha nincs az adott ingatlanra vonatkozó örökös, az ingatlan a Magyar Államhoz fog kerülni.

Amint a törvény rendelkezéseinek fenti, tömör ismertetéséből is kitűnik, az újonnan hozott szabályozás egy régóta problematikus helyzetet igyekszik megoldani. A tulajdoni viszonyok rendezetlenségének megoldására nagy igény mutatkozott az elmúlt években, fontos ezért tisztában lenni az új szabályozás szegmenseivel. Amennyiben Ön, vagy családtagja érintett lenne a témában, és szükségük lenne szakértői segítségre, forduljanak bizalommal irodánkhoz.