Szükséges-e a szervezeti-működési szabályzat?
Igen. A szervezeti és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítése olyan kötelezettség, amelynek elmulasztásához semmilyen jogi szankció nem párosul. Ugyanakkor fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az SZMSZ megfontolt kidolgozása a leghatékonyabb módja számos, a társasház működésével kapcsolatos részletkérdés rendezésének. A legfeljebb hatlakásos társasházakra részére választási lehetőséget biztosít a törvény. A közösség dönthet úgy, hogy a szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha, a közösség nem hoz ilyen határozatot, akkor szervezetére és működésére a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. Azonban fontosnak tartjuk megjegyezni, hogy vita esetén ennek elmulasztása gyakran nagyobb költségekkel járhat, mint amit korábban az SZMSZ megalkotása jelenthetett volna.
Mi pótolhatja az SZMSZ-t?
Szervezeti-működési szabályzat hiányában a közös tulajdon használata tekintetében a tulajdonostársak megállapodása változatlanul irányadó, tehát az SZMSZ által nem rendezett kérdések tulajdonostársi megállapodás útján is rendezhetők. Mindezek hiányában SZMSZ tárgykörébe tartozó közgyűlési határozat rendezhet ilyen kérdéseket: ezen határozat pedig a bírói gyakorlat értelmében az SZMSZ részének tekintendő, amennyiben azt az SZMSZ elfogadásához szükséges tulajdonosi többséggel hozták meg.
Mit kell tartalmaznia egy SZMSZ-nek?
A tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, a közös tulajdon fenntartására, a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
Mit tehetünk, ha van SZMSZ, de nem férünk hozzá?
Ha a közös képviselőtől (ideérve az intézőbizottságot is) nem kapjuk meg, akkor érdemes a földhivatalnál érdeklődni, mivel a hatályos SZMSZ-t a földhivatalnál letétbe kell helyezni. Amennyiben a földhivatal munkatársai sem tudnak nekünk segíteni, elképzelhető, hogy a társasház nem rendelkezik SZMSZ-el.
Mit tehetünk, ha kiderült, hogy a társasház nem rendelkezik SZMSZ-el?
Az SZMSZ-t a közös képviselő és a tulajdonosok is elkészíthetik. Az elkészített dokumentációt a közgyűlés elé kell terjeszteni, és a közgyűlés fog róla érdemben dönteni. „14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.”
Mi a házirend?
A házirend célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló követelményeket valamint a társas együttélés alapvető szabályait. Tehát a házirend bármit tartalmazhat, amiről a tulajdonosok úgy gondolják, hogy közös szabályzása szükséges. A házirend megalkotásánál első sorban arra kell tekintettel lenni, hogy nem sérthetik a külön tulajdon használatával kapcsolatos tulajdonosi jogokat. A házirend az esetek többségében minden társasházban lakó személyre kiterjed, így tulajdonosokra és bérlőkre egyaránt, valamint adott esetben a lakók vendégeire is, mely esetben a lakó felelőssége, hogy a vendégével az előírt magatartási szabályokat betartassa.
Mit tartalmazhat a házirend?
Sok házirend tartalmaz előírást az egyes hang- és zajhatásokra, takarításra vagy közös használatú helységekre. Azonban a házirendek jelentős része csak a tiltó szabályokat sorolja fel, valamint az elvárt magatartási normákat, azonban nem ad válasz arra, hogy mi történik akkor, ha valaki nem a meghatározott normák szerint él. Van azonban olyan eset, amikor a házirend olyan mértékben próbálja szabályozni a lakók életét, ami már nem életszerű vagy olyan elvárásokat fogalmaz meg a lakók felé, amelyeket nem tudnak betartani.
Lehet-e pénzbüntetést előírni a házirendben?
A Kúria kimondta, hogy a házirendek és SZMSZ-ek nem minősülnek a Ptk. szerinti polgári jogi szerződéseknek, amelyekben a felek szankciórendszert állapíthatnának meg az egyes szerződésszegések esetére. A közösséget zavaró lakókkal szemben ugyanúgy a birtokvédelmi eljárás áll rendelkezésre, mint a nem társasházban élő személyek számára, mely esetben a jegyző vizsgálja azt, hogy a megvalósított magatartás kimeríti-e a birtoksértést.
