Mi minősül közös tulajdonnak?
Közös tulajdonnak minősül általában az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás (például a gondnoki vagy a házfelügyelői lakás), ezek tehát a tulajdonostársak közös tulajdonába tartoznak.
Emellett az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület berendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha azok a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül vannak.
Lehet-e külön értékesíteni közös tulajdon hányadot?
Nem. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó ingatlan alkotórészét képezi, ami azt jelenti, hogy egymástól függetlenül nem ruházhatók át és nem terhelhetők meg.
Hogyan értékesíthető a közös tulajdoni rész és ki dönthet az elidegenítésről?
A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. Jó, ha tudjuk, hogy a kétharmados döntés alapján történő elidegenítési lehetőséget le kell fektetni az alapító okiratban, mivel csak akkor érvényes.
Minden közös tulajdonba tartozó ingatlanrész értékesíthető kétharmados szavazattal?
Nem. A közös tulajdonba tartozó épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület berendezés és vagyontárgy kizárólag egyhangú döntéssel idegeníthető el.
Megtilthatja-e a lakóközösség a tulajdonostárs külön tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló helység használati vagy hasznosítási módjának a megváltoztatását?
Igen. Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használati, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
Ha valamelyik tulajdonostárs építkezni kíván az ingatlanán belül, megteheti ezt a többi tulajdonos engedélye nélkül?
Igen. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. Ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti, az építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni.
Milyen arányban terheli a tulajdonostársakat a közös tulajdoni részek fenntartásának és felújításának a költsége?
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, viszont a szervezeti és működési szabályzat másképp is rendelkezhet.
Kötelező-e minden tulajdonostársnak a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokból kivenni a részét?
Igen. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel megszavazták a kiadást. Természetesen a kisebbség törvényes határidőn belül, az ilyen határozatot bíróság előtt megtámadhatja.
Mi a közös költség?
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összessége.
Mit tehetünk akkor, ha valamelyik tulajdonostárs több hónapot késik a közös költség megfizetésével?
Ha egy tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget, a felhalmozódott tartozást megjelölő fizetési felszólítást kell küldenie a közös képviselőnek az adós részére. Egy esetleges részletfizetésre irányuló megállapodás mindkét fél részére előnyt jelenthet, a további elmaradások elkerülése végett. Amennyiben ez a próbálkozásunk nem zárul sikerrel a közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el. Ebben az esetben a határozat meghozatala során az adós nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. Fontos tudni, hogy az ilyen határozatot ügyvéddel vagy jogtanácsossal kell ellenjegyeztetni. Emellett a társasház ügyvédi fizetési felszólítást is küldhet az adós részére.
Kizárólag a közgyűlés jogosult elrendelni a közös költséggel elmaradt lakó ingatlanának megterhelését?
Nem. Erre a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is jogosult, ha erre őt a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazza. Ezt a határozatot is ügyvéddel vagy jogtanácsossal kell ellenjegyeztetni.
Mit tehet a tulajdonostárs, aki kifizette hátralékát, de az ingatlana még mindig jelzáloggal terhelt?
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. Az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd, vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
