Mi a közgyűlés?

A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések, a költségvetési és a beszámolóval kapcsolatos kérdések is, de a közös képviselő megválasztása vagy épp a tőle való megválás is közgyűlési döntésnek köszönhető.

 

Ki és hányszor hívhatja össze a közgyűlést?

A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti és működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatják.

 

Milyen formában kell összehívni a közgyűlést?

A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni és a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyre ki kell függeszteni. A meghívókat legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni és lényeges szabály továbbá, hogy a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. A meghívó kiküldésére vonatkozó 8 napos határidő alól sürgős esetben kivételt lehet tenni.

 

Mit kel tartalmaznia egy meghívónak?

Ha a meghívó nem szabályszerű, úgy maga a társasházi közgyűlés szabályszerűsége is vitatható lesz a későbbiekben, ezért kiemelten fontos odafigyelni, hogy az alábbiak feltétlenül szerepeljenek a meghívóban:

• a közgyűlés helye és időpontja
• a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására és megszavazásra előterjesztett napirend
• részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalás
• a megismételt közgyűlés időpontja és eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás
• mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket

 

Mire kell odafigyelni a társasházi közgyűlés megtartása során?

A közgyűlés szabályszerű összehívása mellett arra, hogy a közgyűlés határozatképes legyen. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Amennyiben a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. Emellett a közgyűlésen történtektől szabályszerű jegyzőkönyvet kell felvenni és abba fel kell venni minden olyan megjegyzést, amelyet a tulajdonostársak vagy a meghatalmazottak külön kérnek.

 

Hogyan kell megismételt közgyűlést összehívni?

A megismételt közgyűlést a határozatképtelen társasházi közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti és működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Azonban erre utalást a megismételt közgyűlés meghívójában már előre fel kell tüntetni azzal a kitétellel, hogy ahol a társasházi törvény a tulajdonostársak meghatározott tulajdoni hányada alapján számított szavazati arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

 

Van-e lehetőség írásbeli határozat meghozatalára?

Igen. A társasházi törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a társasházi közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Ebben az esteben az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti és működési szabályzatban kell meghatározni.

 

Mit tehet a közös képviselő, ha a társasház nem fogadta el az előző évi beszámolót és a jelen évi tervezetet?

Ebben az esetben azt javasoljuk, hogy vitassa meg a kérdéses pontokat a közösséggel. Ebből a szempontból kiemelt jelentősége van a kifogásolt pontoknak, mivel a közös képviselő által készített beszámolónak jogszabályi hivatkozás és különleges szakértelem hiányában is alkalmasnak kell lennie arra, hogy a tulajdonos felmérje a társasház anyagi helyzetét, a bevételeket és a kiadások indokoltságát, mindezek összefüggését a rá háruló további terhekkel és az általa teljesített befizetések felhasználásával. Ezek a kérdések nem képezhetnek szakértői feladatot, mert ebben az esetben a laikus módon is képviselhető tulajdonosi érdek védelme kerülne veszélybe. A beszámoló és a tervezet megvitatását követően a közgyűlés megismételt összehívását javasoljuk.

 

Mit tehetek, ha nem kapom meg a közgyűlés jegyzőkönyvét?

A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a társasházi közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti és működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A határozatok alapjául szolgáló jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet a közös képviselőhöz intézett kérésével és arról másolatot kérhet. A tulajdonostársak polgári peres eljárás keretében követelhetik az iratok rendelkezésre bocsátását, ha a közös képviselő nem teszi lehetővé az iratbetekintési és másolatigénylési jog gyakorlását. Perindítás előtt ugyanakkor a költségek csökkentése érdekében érdemes az annak elkerülését lehetővé tevő eszközök – például ügyvédi felszólító levél – igénybevételét is megfontolni.

 

Mit tehet az érintett tulajdonos, ha úgy gondolja, hogy egy közgyűlési határozat több tulajdonostárs jogos érdekét vagy jogszabályt sért?

Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti és működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.

 

A bíróság előtt megtámadott határozat az ítélet előtt érvénybe lép?

Igen. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, kivéve ha, a bíróság a végrehajtását külön felfüggeszti.

 

Szakmai cikkünk tájékoztató jelleggel készült, mely nem minősül egyedi ügyre alkalmazható jogi tanácsadásnak vagy jogi állásfoglalásnak.

Amennyiben a társasházi joggal kapcsolatosan kérdése van, illetve polgári jogi területen segítségre van szüksége, keresse irodánkat bizalommal!