Az ellenőrzés jogalapja
A szabályozás jogi háttere az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII.4) NGM rendelet, mely részletesen meghatározza, hogy szükséges-e villamos biztonsági felülvizsgálat, a lakóépületek értékesítése vagy bérbeadása esetén. Először is szükséges tisztázni mit is takar a villamos biztonsági felülvizsgálat.
A rendelet értelmező rendelkezései között megtalálható a villamos biztonsági felülvizsgálat fogalma, amely a következőképpen fogalmaz:
§ villamos biztonsági felülvizsgálat: a villamos berendezések olyan részletes - a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó - különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát. Továbbá villamos biztonsági felülvizsgálat a villamos berendezés első ellenőrzésekor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát.
Használatbavételt követően az üzemeltetőnek legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről kell gondoskodnia a lakóépületek villamos berendezésén, ha bérbeadás vagy tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett, minősítő irat nem áll rendelkezésre.
Mikor nincs szükség villamos biztonsági felülvizsgálatra?
A fenti szabályok alól, a jogszabály 1.13.3. pontjában megfogalmazott, konjunktív feltételek adnak választ:
§ a lakások villamos hálózatában nincs 32 A-nél nagyobb leágazás és az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett.
A lakóépület fogalmát a rendelet a következőképpen fogalmazza meg: olyan közvetlenül a közcélú elosztóhálózatra csatlakozó és alaprendeltetése szerint lakhatás, üdülés célját szolgáló építmény vagy lakóközösségbe szervezett, több lakásból álló egység és a hozzá tartozó, alaprendeltetéstől eltérő célra szolgáló helyiségek összessége, továbbá az előbbiek elhelyezésére szolgáló építmény vagy alkalmas telek.
Ügyvéd köteles-e a felülvizsgálattal foglalkozni? Az eljárás hasonlít az energetikai tanúsítvány kiállításához?
Az ügyvédtől elvárt, hogy legalább tájékoztassa az ügyfeleit a kötelezettség fennállásáról. A bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás olyan jogi ügyletek, amelyeknél az ellenőriztetés kötelezettje egyértelműen beazonosítható, ennek következtében az érintett felek e kötelezettségnek, azaz a villamos biztonsági felülvizsgálatnak a teljesítését kérhetik. Mindazonáltal egyelőre nem létezik olyan jogszabály, amely akár a hatósági közreműködést kötelezővé tenné, vagy a felülvizsgálat elmaradásához különböző szankciót társítanának.
Az eljárás nem egyenlő az energetikai tanúsítvány kiállításával. Az energetikai tanúsítvány az épület energetikai jellemzőiről szóló leíró jellegű dokumentum, mely arról ad tájékoztatást, hogy az ingatlan mennyire energia-hatékony (érdemes-e szigetelni, milyen energetikai hibái vannak, milyen megoldásokkal lehet javítani az energetikai jellemzőket stb.)
Továbbá fontos megemlíteni, hogy a Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság által kiadott Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Előírások című dokumentum bizonyos fokú pontosítást tartalmaz a témához kapcsolódóan és a következőképpen fogalmaz: A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető gondoskodik bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. Tulajdonosváltáskor az eladó kötelezettsége a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése, villamos szempontból csak biztonságos ingatlant adhat át a vevőnek.
Miért is fontos ez?
A vevő szempontjából többek között azért is fontos a villamos berendezés felülvizsgálata, mivel egyrészről meggyőződhet arról, hogy biztonságos a lakás és nem fenyegeti olyan veszély, amely a villamos berendezés rossz állapota idézhetne elő (például: tűzveszély) és egyben nem okoz károsodást az áramrendszer hibája semmilyen használati eszközben sem.
Hiába tűnik tehát egy lakóépület jó vételnek, ha annak elektromos hálózata rossz állapotban van, akkor olyan felújításra kerülhet sor, amivel a vevő nem kalkulált, noha kis figyelmességgel az ehhez hasonló nehézségek elkerülhetőek.
