Korábbi cikkünk folytatásaként bemutatjuk a 2018. október-december közötti legfontosabb ingatlanjogi változásokat.
Új építésű lakások ÁFA kötelezettsége növekszik
A 2015. évben növekedett a lakást vásárolni szándékozó személyek száma. Az új lakások értékesítését elősegítendő a Kormány a korábbi 27 % – os áfát leszállította 5 % – ra. Ezt a kedvezményt határozott ideig, 2016-2019 között biztosította.
Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy azok a lakások, amelyek 2015. december 31. napját követően, de még 2019. december 31. napja előtt átadásra illetve a vételáruk kifizetésre kerül, még 5 % – os, azok azonban, amelyek 2020. január elsejétől kerülnek átadásra, már 27 % – os áfát tartalmaznak.
Új lakásnak minősül az áfa törvény alapján az a több lakásos ingatlan, amelyben egy-egy lakás hasznos alapterülete nem több mint 150 m2 , illetve az az egy lakásos ingatlan (pl.: önálló családi ház), amelynek hasznos alapterülete a 300 m2-t nem haladja meg és
§ az első használatba vétel még nem történt meg vagy
§ az első használatba vétel megtörtént, de a hatósági engedély véglegessé válása vagy bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Fentiekből kitűnik, hogy az Áfa törvény a használatba vételhez köti egy ingatlan új állapotát.
Lényeges kérdés, hogy az adásvételi szerződésben a felek nettó vagy bruttó összegben állapodtak meg.
§ Nettó az összeg amennyiben, „+ áfa” kitétel szerepel mögötte. Ebben az esetben a lakás teljes árát az értékesítő kapja meg és a megnövekedett áfa terhet a vevő fogja kifizetni. Ez a konstrukció az eladó számára előnyös.
§ Amennyiben bruttó összegben állapodtak meg a felek, az ingatlan vételára fix összeg, az áfát „felülről kell” számítani. Ennek eredménye képpen az eladó veszít a vételárból és kevesebb pénzt tud nyereségként elkönyvelni. Ebben az esetben a vevő kerül előnyösebb helyzetbe.
Az áfa törvényt módosító törvény nem határoz meg speciális átmeneti rendelkezéseket a 2020. január első napjától érvényes magasabb ÁFA kulcsra, így az Áfa törvény 84. § (1) bekezdése az irányadó, tehát „A fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni.” Ahogy fentebb is írtuk, ez azt jelenti, hogy a 2020. január elsejét követően átadott új lakások vételára után 27 % – ot kell az államkasszába befizetni áfa jogcím alatt.
Az Áfa törvény 59. § (1) bekezdése kimondja, hogy amennyiben „ a teljesítést megelőzően ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt juttatnak a fizetendő adót … annak jóváírásakor, kézhezvételekor, egyéb esetben annak megszerzésekor kell megállapítani” . A 84. § (2) bekezdésének b) pontjával összeolvasva megállapítható, hogy az előleg teljesítésekor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Amennyiben tehát például a foglalót még a határidő előtt kifizetik, azt kedvezményes áfával kell számlázni.
A törvényváltozás várható piaci hatása
Ingatlanpiaci szakértők úgy gondolják, hogy az öt százalékos áfa kivezetése lelassítja az új ingatlanok építését, valamint a régi ingatlanok korszerűsítését, a növekvő árak miatt. 2019 (végére) várható a lakáseladások tetőzése, 2020-tól pedig visszaesés jelentkezhet. Az áfa 27 %-ra történő visszaemelése miatti ár növekedés mind a kereslet mind a kínálat oldalán érezni lehet majd.
Ingatlan adásvétel kapcsán keressen minket! Kedvező munkadíjak, gyors ügyintézés!
