A Magyarországon kihirdetett veszélyhelyzetre és a kijárási korlátozásra tekintettel sokakban felmerül a kérdés, hogy az ingatlanbérleti jogviszonyaik sorsa hogyan alakul a jövőben. Cikkünkben a koronavírus ingatlanbérleti jogviszonyokra gyakorolt hatásaival és lehetséges megoldásokkal foglalkozunk.

Ki miért felelős?

A kérdés tisztázásához először magának az ingatlan (illetve helyiség) bérleti jogviszonynak az alapvető szabályait érdemes tisztázni. A Polgári Törvénykönyv („Ptk.”) vonatkozó előírásai szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

A Ptk. szabályait az ingatlanokra vonatkoztatva konkretizálja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény („Lakástörvény”), amely rögzíti, hogy a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

A további vizsgálódást tehát azzal az előfeltevéssel fogjuk végezni, hogy létezik a felek között írásba foglalt bérleti szerződés.Tovább vizsgálva a kérdést megállapítható, hogy mivel kevés bérleti szerződés tartalmaz rendelkezéseket a jelenlegi speciális helyzetre, ezért a Ptk. és a Lakástörvény további szabályait lesznek irányadóak.

§ A Ptk. szerint a bérlő szerződés alapján fennálló egyik fő kötelezettsége (az ingatlan átvétele mellett) a bérleti díj megfizetése, amelynek elmulasztása esetén szerződésszegést követ el és köteles a bérbeadó ebből eredő kárának megfizetésére.

§ Bérbeadó pedig az ingatlan átadására és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapot biztosítására köteles.

A Ptk. felelősségi szabályai ugyanakkor rögzítik, hogy a szerződésszegő fél mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa.

A vészhelyzet és kijárási korlátozás alatt sincs – tipikus esetben – azonban a bérlő nincs akadályozva abban, hogy utaljon a bérbeadó részére, hiszen a banki szolgáltatások nem akadoznak.

Bérbeadói kötelezettség oldaláról nézve, az elrendelt veszélyhelyzet és kijárási korlátozás adott esetben minősülhet olyan helyzetnek, amely beleeshet a bérlő felelősség alóli mentesülésének körébe. A Ptk. azon előírása, amely szerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot (jelen esetben a bérelt ingatlant) a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. A kérdés főleg azoknál a bérleti jogviszonyoknál bír jelentőséggel, ahol a bérlő olyan tevékenységet űz, amely a jelenlegi helyzetben a tiltás hatálya alá esik, például mozitermet bérel.

§ Hangsúlyozzuk, hogy a kérdés eldöntéséhez minden egyes esetben szükséges az adott bérleti szerződés aláírásának dátumát, illetve a megkötésének körülményeit és a szerződés szövegezését, valamint a bérlemény használatának módját egyedileg is megvizsgálni. Csak ezek egybevetése esetén dönthető el a kérdé nagy bizonyossággal.

Birtoklás hatása a bérleti díj fizetésre

Fontos annak rögzítése, hogy a Kúria ítélkezési gyakorlata szerint a bérlő a bérleti díj megfizetésére akkor is köteles, ha nem lép birtokba, bár ennek nincs akadálya. Ha pedig a bérlő már birtokban van, akkor azt nem adhatja „vissza”, csak azért, mert ideiglenesen nem tud működni.

A birtokot „eldobni” egy ingatlan esetén nem lehet, hiszen a bérleti szerződés meghatározása során már láthattuk, hogy a bérlő az ingatlan átvételére köteles, amely álláspontunk szerint nem jelent folyamatos kötelezettséget az átvételre – az már az eredeti birtokbaadáskor maradéktalanul megvalósul.

§ A bérlő tehát hiába viszi el a bérleményből az ott elhelyezett ingóságait, a bérleti jogviszonyt önmagában ez a lépés nem szünteti meg, a bérleti díj fizetésére vonatkozó kötelezettsége változatlanul fennáll.

A Ptk. megállapítja, hogy a szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére.

Egyszerűbben megfogalmazva a bérleti szerződés létrejöttéhez nem szükséges a bérlő birtokba lépésére sem, ugyanakkor, ha a birtokbaadás olyan okból marad el, amelyért a bérbeadó felelős, akkor bérleti díj fizetési kötelezettségről nem beszélhetünk. A bérlő ezzel szemben nem hivatkozhat arra, hogy nem kíván bérleti díjat fizetni, mert az ingatlant nem vette birtokba, ha a bérbeadó erre egyébként lehetőséget adott a számára.

Megszüntethető az érvényben lévő szerződés?

Annak eldöntéséhez, hogy a fennálló ingatlanbérleti szerződés megszüntethető-e, először is magában a szerződés szövegében találhatjuk a választ. Határozott vagy határozatlan idejű a szerződés?

Felmondás?

Irodánk tapasztalata alapján a bérleti jogviszony felmondására határozott idejű szerződések esetében jellemzően csak a határozott idő lejárta előtti meghatározott időpontig (pl. határozott idő lejártát megelőző 30 nap) van lehetőség,és ezt követően határozatlan idejűvé válik. A határozatlan idejű jogviszonyok esetében is gyakori a 30, esetleg több hónapos felmondási idő.

Vis maior?

Mivel jelen helyzetben minden eltelt napnak jelentősége lehet pénzügyi szempontból, ezért a felmondás szabályai mellett érdemes lehet megvizsgálni a szerződésnek a vis maior helyzetekre vonatkozó rendelkezéseit – ha egyáltalán vannak ilyenek. Szintén kérdéses, hogy a jelenlegi járványhelyzet név szerint vagy legalábbis utalás szintjén említésre került-e a vis maior esetek között, hiszen, ha nem, akkor csak a felek kölcsönös jóindulatán múlik, hogy a bérlő kiléphet-e a minimális ráfordítással a jogviszonyból.

Lehetetlenülés?

Egy másik megoldás lehet a szerződés lehetetlenülésére való hivatkozás a bérlő részéről. Ilyen esetekben a szerződés megkötését követően merül fel olyan ok, ami miatt a vállalt teljesítést nem lehet végrehajtani. A Ptk. szabályai alapján abban az esetben, ha a teljesítés lehetetlenné vált, a szerződés megszűnik, azonban a lehetetlenné válásról a felek kötelesek haladéktalanul értesíteni egymást. A lehetetlenülés bekövetkezte számos tényezőtől függ, amelyeket esetileg szükséges megvizsgálni.

A kijárási korlátozásról szóló 71/2020. (III. 27.) Kormányrendelet megállapít olyan szolgáltatásokat, amelyek a korlátozás alatt is igénybe vehetők (pl. fodrász és manikűrös szolgáltatások). Egy gyakorlati példával szemléltetve: ha egy manikűrös szolgáltatást nyújtó vállalkozó a kijárási korlátozás alatt nehezen tud a bérleti szolgáltatás lehetetlenülésére hivatkozni, hiszen a jogszabály lehetőséget ad számára a fizetőképes ügyfelek fogadására – más kérdés, hogy ebben az időszakban ténylegesen is igénybe veszik-e a szolgáltatásait.

Természetesen a bérleti szerződés alapján vállalt szolgáltatások lehetetlenülése attól is függ, hogy a bérleményt milyen céllal vették bérbe, illetve hogy az hol helyezkedik el.

Abban az esetben például, ha az ingatlant a bérlő raktározási céllal veszi igénybe, akkor a vállalkozását sújtó gazdasági nehézségek még önmagukban nem teszik lehetetlenné a bérleti díj megfizetését.

Ezzel ellentétben ugyanakkor, ha a bérbeadó azért nem képes az ingatlant a bérlő birtokába adni, mert az hatósági járványügyi intézkedés alatt áll, akkor szóba jöhet a szerződés lehetetlenülése.

Szintén jelentősége van a bérlemény elhelyezkedésének, ha annak megközelítése ki van téve az időjárási vagy egyéb természeti jelenségeknek (pl. árterületen fekszik vagy havazás esetén potenciálisan elzárt terület lehet) illetve jelen esetben lezárt épületben (pl sportcsarnok épületében lévő üzlethelyiség  vagy más zárt közösségi terület).

Egy megfelelően szövegezett bérleti szerződésben a felek a fentiek tudatában szabályozhatják, illetve ki is zárhatják a lehetetlenülésre való hivatkozást. Ennek hiányában mindkét fél tud a kifogást találni!

A felek közötti egyezség mindig megoldás lehet!

A fentiekben kifejtettek alapján jól látható, hogy a járványügyi helyzet olyan előre nem látható kihívások elé állította a bérleti jogviszonyok szereplőit, amelyet csak a közöttük létrejövő megállapodás tud rendezni. Irodánk határozott álláspontja, hogy a helyzet mielőbbi rendezéséhez a szerződési szabadságból kiindulva az egymás irányába tanúsított méltányosság és a kompromisszum vezethet.

Azért is javasoljuk, hogy a felek egyezség útján rendezzék a kialakult bizonytalan helyzetet, mert egy bíróság előtti peres eljáráshoz képest minimális anyagi ráfordítással találhatnak olyan kompromisszumos megoldást, amely mindkét felet átsegítheti ezen a nehéz időszakon.

Ráadásul a bírói gyakorlat és jogértelmezés a kijárási tilalommal még nem foglalkozott ilyen mélységében, ezért megállapodás nélkül az egyik fél biztosan elégedetlen lesz és a jogvita borítékolható!

Megállapodásba foglalható:

§ bérleti díj részbeni elengedése, illetve csökkentése a veszélyhelyzet idejére -a bérbeadónak is érdekében áll, hogy a jövőben is számolhasson szerződéses partnerével;

§ az átmeneti időre az ingatlan rezsiköltségeire korlátozzák a bérlő díjfizetési kötelezettséget, így csökkentve a bérbeadó veszteségeit, de fenntarthatóvá teszik a fizetési kötelezettségeket a bérlő számára is;

§ a bérleti időtartam határozott idejének növelése-csökkentése a megváltozott gazdasági helyzetre tekintettel. Különösen, ha a bérbeadó a bérleti díjból enged. Ekkor a bérlő a bérbeadónak kedvezőbb megoldást fogadhat el, viszonozva a szívességet!

Keresse Irodánkat bizalommal, ha a járványügyi helyzetre és kijárási korlátozásra tekintettel jogi tanácsadásra van szüksége bérleti jogviszonya kapcsán!