Az ingatlan bérletére vonatkozó szerződések szabályai
A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a bérlő zavartalanul használhatja és elfoglalhatja a bérlemény tárgyát képező helyiségeket. A bérbeadónak kötelessége a bérlő ezen jogát tiszteletben tartani, és a zavartalan használatot részére biztosítani. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) tartalmazza továbbá a bérbeadó kellékszavatossági kötelezettségét arra vonatkozóan, hogy maga a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak.
A bérleti szerződés a felek megállapodása szerint kifejezetten elő is írhatja, hogy a bérbeadó a bérlemény zavartalan használatát milyen módon biztosítja, illetve egy már előre látható, időzített építkezés vagy felújítás esetén a bérlő jogosult-e például csökkentett bérleti díj fizetésére.
Az átlagos bérleti szerződések döntő többségben azonban nem térnek ki ilyen részletekre, így számos olyan körülmény léphet fel egy építkezés vagy komolyabb felújítás során, ami a bérlők zavartalan használathoz való jogát akadályozza.
Ilyen körülmények lehetnek például:
- § Az építési munkálatokkal járó nagymértékű zajterhelés;
- § A munkálatokhoz szükséges állványzat-tartószerkezet felállításából eredően a bérlemény nehezített megközelíthetősége;
- § Az építési munkálatokkal összefüggésben a bérbeadó vállalkozóinak kárt okozó magatartása;
- § Az építési munkálatok miatt a bérbeadó által a bérleti szerződés alapján nyújtandó szolgáltatások megvonása.
A bérlő jogai
Amennyiben beigazolódik, hogy az akadályozó körülményekből eredően a bérbeadó akaratlanul is szerződésszegést követ el, a bérlő kártérítési igényt érvényesíthet, akár kártérítési pert is indíthat a bérbeadóval szemben. A pereskedés elkerülése végett a bérbeadónak a lehető leghamarabb tájékoztatnia kell a bérlőket a tervezett építési munkálatokról és azok várható körülményeiről.
Az építkezés időtartamára a bérlő kérelmezheti többek között: a bérleti díj arányos csökkentését, vagy akár annak teljes összegére vonatkozó fizetési kötelezettség alóli mentesülését. Egyezség tárgyát képezheti továbbá az is, hogy miként érhető el a körülményekhez képest a legkisebb mértékű zajterhelés, illetve az építési munkálatokhoz szükséges eszközök elhelyezéséből/felállításából eredő akadályozó tényezők hogyan minimalizálhatóak.
Ilyen esetekben tehát célravezető, ha a bérbeadó minél előbb kapcsolatba lép a bérlővel, és lehetőleg békés keretek között próbálják meg kiküszöbölni a felmerülő problémákat. Amennyiben a felek egymás között nem tudnak mindenben megegyezni, érdemes szakértő jogi képviselő – például ügyvéd – tanácsát kikérni.
