A tanya új fogalma
Korábban az OTÉK a tanyákról csak tömören szólt. A régebbi fogalom-meghatározás szerint legfeljebb 6000 m2 területű tanya vagy tanyás telek kijelölésének feltétele az volt, hogy a magasabb szintű területrendezési tervekben tanyás térségi övezetbe tartozó területen, és ezzel összhangban a helyi építési szabályzatban meghatározott övezetben legyen. A helyi építési szabályzatban kellett arról is rendelkezni, hogy az adott övezetben milyen módon és számban lehet tanyát vagy tanyás telket létesíteni illetve, hogy azon lakórendeltetés hogyan, milyen feltételekkel és számban létesíthető.
Az új szabályozás ehhez képest önálló és új jogintézmény „tanya” fogalmat vezet be, egyidejűleg a „tanyás telek” kifejezés használatát megszünteti.
Az új meghatározás szerint a tanya a település külterületén, mezőgazdasági területen fekvő, legalább 1500, legfeljebb 10 ezer négyzetméter nagyságú földrészlet. A földterülethez a növénytermesztést, állattenyésztést, és az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozást és tárolást szolgáló lakó- és gazdasági épület, épületcsoport is tartozik. A tanya területén vendéglátást szolgáló épület is elhelyezhető.
Ha nem teljesíti a feltételeket, akkor is tanyának minősülnek az ilyen néven korábban bejegyzett ingatlanok is. Visszamenőleg tehát nem változtatják meg az előírásokat. Hasonló meghatározás egyébként eddig is szerepelt a rendeletben a fogalommagyarázatok között, de az a tanya fogalmát nem kötötte minimális nagysághoz, a maximum pedig a mostani 10 helyett 6 ezer négyzetméter volt.
Már nem csak a tanyás övezetekben lehet tanyát létesíteni
Legjelentősebb változás a tanya-fogalom új építésjogi megközelítésében az, hogy elszakad a március 29-ig hatályban volt területrendezési feltételtől. A 2023. március 30-tól hatályos OTÉK szabályozás szerint már nem kell e feltételekre figyelemmel lenni, azaz a tanyás területek övezetén túl is, szinte bármely mezőgazdasági területen, az OTÉK-ban meghatározott peremfeltételek mellett, azaz a helyi építési szabályzat hatályos előírásait figyelmen kívül hagyva, de az egyéb jogszabályi feltételek teljesülése esetén létesíthető tanya.
A módosítás beilleszkedik az OTÉK módosítások azon trendjébe, melyek a beépítésre nem szánt területek közül a mezőgazdasági területeken egyre több esetben engedik meg a korábbi maximális beépítési %-érték túllépését. A volt zártkerti telkeken a mezőgazdasági művelésből való kivonás engedélyezése még „csak” azzal járt, hogy a beépítési mérték 10%-ra emelkedett.
Az OTÉK tanya fogalmának megfelelő ingatlanok esetében az új lehetőséggel élve „tanyák” jelenhetnek meg a települések olyan, beépítésre nem szánt területén is, ahol azt az önkormányzat korábban nem támogatta, vagy az országos főépítész nem járult hozzá.
A hazai tájhasználatra idáig az általában kompakt településszerkezet volt jellemző, vagyis a városok, községek bel- és külterületei jól lehatároltan elkülönültek egymástól. Kivételekként kellett tekinteni a külterületi beépítésekre, különösen a külterületi lakóhelyekre, melyek egy bizonyos része a történelem során vagy eltűnt, a település belterületévé vált vagy a XX. században tanyaközpontokká, majd önálló településekké lettek alakítva. Túl azon, hogy a zártkertek, majd a birtokközpontok és a „kiegészítő birtokközpontok” beépíthetősége után a mostani módosítás a legalább 1500 és legfeljebb 10000 m2-es külterületi mezőgazdasági földrészleteken csaknem mindenütt lehetővé teszi a 30%-os maximális beépítést, teljesen más értelmet ad a magyar „tanya” fogalomnak, amely mindeddig egy meghatározott történeti fejlődés nyomán, egy meghatározott földrajzi területen, nevesítve az Alföld egyes részein volt értelmezhető.
Összegezve
2023. március 29. előtt mindössze annyit tartalmazott az OTÉK a tanyákkal kapcsolatban, hogy a beépítettsége maximum 30% lehet, az ott elhelyezhető épületekre pedig a helyi építési szabályzatok előírásait kell betartani.
Az új változatban változatlan marad az a feltétel, hogy a tanya területének megengedett beépítettsége legfeljebb 30% lehet, viszont kibővült azzal az előírással, hogy az itt létrehozott épület legnagyobb megengedett beépítési magassága 4,5 méter lehet.
A gazdasági épületek mellett legfeljebb kettő önálló lakóépület helyezhető el. Ezek is csak úgy, hogy a lakóépület nagysága nem haladhatja meg 2 ezer négyzetméteres telekméretig a beépíthetőség 45%-át, ha a telek nagyobb 2 ezer négyzetméternél, akkor 6 ezer négyzetméterig a beépíthetőség 35%-át, 6 ezer négyzetméter fölött pedig a 25%-át nem haladhatja meg. A rendelet azt is előírja, hogy mekkorának kell lennie a zöldfelület nagyságának.
A tanya területének legalább a 60%-át az előírt mezőgazdasági művelési ágban kell tartani. Ha nincs előírt művelési ág az adott területre, akkor ezen a területen többszintes növényállományból álló zöldfelületeket kell kialakítani (ez olyan növényzetet jelent, ami gyepet, cserjéket és fákat kis tartalmaz).
