Ingaltan adásvételére vonatkozó szerződések általában
A tulajdonátruházó szerződések és azokon belül elsősorban az adásvételi szerződés kiemelt helyet foglalnak el a szerződési jogban. Ennek az az oka, hogy egyfelől a legegyszerűbb, legalapvetőbb igényeket kielégítő, másfelől a gyakorlatban a legnagyobb számban előforduló szerződésekről van szó.
Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül még köteles a dolog birtokának átruházására is és az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
A hatályos jogszabályok alapján, Magyarországon ingatlan eladása és vásárlása kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyző által elkészített közokirat segítségével történhet. Ellenkező esetben a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.
Cikkünkben hat pontban gyűjtöttük össze az ingatlan adásvétel lépéseit:
1. Az adásvétel feltételeinek felmérése
Az ingatlan adásvétel menete az eladó és a vevők közötti megállapodás felmérésével kezdődik. Ebben a lépésben a felek megállapodnak a lényeges tartalmi elemekről. Irodánk aktívan segíti a szerződéses feleket abban, hogy minden lényeges kérdés tisztázásra kerüljön a szerződéskötés során.
A szerződés legfontosabb kérdései a következők:
- § a vételár összege és a kifizetés módja
- § a fizetési ütemezés, határidők
- § az ingatlanon fennálló esetleges terhek törlésének módja
- § a birtokbaadás időpontja
2. Műszaki felmérés és megállapodás a felek között
A legtöbb esetben a vevők előzetesen meggyőződnek az ingatlan műszaki állapotáról, és a felek csak azt követően keresik fel az ügyvédet, hogy az ingatlan állapotáról meggyőződtek.
Szükség esetén azonban műszaki felmérés esetén külső partnerünk segítségét ajánljuk az ingatlan ellenőrzésében, illetve a rejtett hibák feltárásában. A műszaki állapotfelmérés során a szakemberek elsősorban az ingatlan főbb műszaki paramétereit vizsgálják:
- § épület szerkezete
- § épületgépészeti hálózat
- § nyílászárók állapota
- § víz és hőszigetelések állapota
- § burkolatok és falazatok állapota
3. Jogi folyamat előkészítés
Az adásvételi szerződés megkötése előtt irodánk több dolgot is ellenőriz:
- § tulajdoni lap lekérésével ellenőrizzük az ingatlanon fennálló terheket vagy megállapítjuk azt, hogy az ingatlan tehermentes
- § a szerződéstervezetet elküldjük a feleknek véleményezésre, esetleges észrevételek esetén módosítjuk azt
- § amennyiben a vevő bankhitelt is igénybe vesz a vásárláshoz, irodánk előzetesen tájékozódik a banki hitelek feltételeiről és a tervezetet ennek alapján készíti el
- § ellenőrizzük mindegyik fél okmányait, azok érvényességéről megbizonyosodunk
A sikeres ellenőrzést és azonosítást követően a szerződésbe véglegesen belekerülnek a vevő és az eladó adatai, illetve olyan kiegészítő információk is, mint az eladó bankszámlaszáma, a fizetési ütemezés és részletek, a birtokbaadás végső határideje, illetve az esetleges energetikai tanúsítvány száma.
Amennyiben az ügy hosszabb előkészítést kíván (például valamely teher töröltetése miatt), akkor irodánk tájékoztatja a feleket arról, hogy ez hozzávetőlegesen mennyi idővel növeli meg az ügymenetet.
4. Szerződés megkötése
Amint az adásvételi szerződés elnyeri végleges formáját, irodánk egyeztet a szerződő felekkel a szerződés aláírásának időpontjáról.
A megbeszélt időpontban az ügyfelek általában Budapest szívében található irodánkban jelennek meg, ahol a szerződés aláírása előtt munkatársunk teljes körű tájékoztatást ad az adásvételi szerződésről, és a feleket terhelő kötelezettségekről.
5. Földhivatali és hatósági eljárás
A szerződés aláírását követően, az ingatlan adásvétel utolsó szakaszában irodánk benyújtja az illetékes hatósághoz a tulajdonosváltás bejegyzése érdekében szükséges iratokat.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásnak ún. igazgatási szolgáltatási díja van, melynek mértéke tulajdonjog bejegyzési kérelem esetén ingatlanonként 6.600.-Ft.
Az eljárás maximális időtartama 60 naptári nap, általában azonban a földhivatal ennél rövidebb idő alatt lefolytatja az eljárást. Lehetőség van ún. soron kívüli eljárás igénylésére is, ennek 10.000,-Ft-os felára van, melyet szintén a hivatalnak kell megfizetni. A soron kívüli eljárás gyorsabb ügyintézést biztosít.
6. Birtokátruházás
A felek a szerződésben rögzítettek szerint kötelesek az ingatlan birtokának átruházására. Ennek során a felek jegyzőkönyvben rögzítik az ingatlan mérőóráinak állásait, és átadásra kerülnek a kulcsok is. Irodánk a birtok átruházásához szükséges jegyzőkönyv sablonnal segíti a gördülékeny ügyintézést.
