Kicsoda a közös képviselő?
A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője. Fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt.
Kiből lehet közös képviselő?
Közös képviselő szerepet csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes, illetve jogi személy is. A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy vállalkozás látja el, mint közös képviselet.
Hogyan történik a közös képviselet megválasztása?
A közösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik. Az első közös képviselő megválasztására az alakuló közgyűlésen kerül sor, amelyet az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni. A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. A választás szólhat határozott és határozatlan időre is, vagy akár egy esetleges feltétel bekövetkeztéig.
Szükséges-e megbízási szerződést kötni a közös képviselőnek a társasházzal?
A képviseleti jogviszonyt nem a megbízási szerződés keletkezteti, hanem a közgyűlési határozat és annak közös képviselő általi elfogadása. A társasház és a közös képviselő közötti jogviszonyt tehát e jognyilatkozatok keletkeztetik, megbízási szerződés kötése tehát korántsem kötelező. Megjegyzendő, hogy a közös képviselő eljárása külön megbízási szerződés kötése nélkül is a megbízási szerződésre vonatkozó szabályok szerint ítélhető meg. Ugyanakkor praktikus okokból gyakran előfordul, hogy közgyűlési határozat mellett szerződéskötésre is sor kerül, erre maradéktalanul meg van a lehetőség. Lényeges, hogy a fentiekkel szemben a társasházkezelő és a társasház közti jogviszony létesítésére csak megbízási szerződés alapján kerülhet sor.
Kötelező-e közös képviselőt vagy intézőbizottságot választani?
Igen. A közös képviselő a társasház életében egy nélkülözhetetlen szerep. A társasházi törvény 27. § (2) bekezdése értelmében a társasház közösségének ügyintézését – ideértve a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos feladatok elvégzését, a közgyűlési határozatok végrehajtását, a közös tulajdont érintő napi ügyek intézését - a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.
Hány közös képviselőt lehet választani?
A társasházi törvény szerint a társasháznak egy közös képviselője lehet. Amennyiben a társasház tulajdonosai látják el a feladatot, úgy intézőbizottságot kell alakítani. Ebben az esetben akár lépcsőházanként is megoszthatják a képviseleti feladatokat.
Miben áll a közös képviselő feladatköre?
A közös képviselő fő feladatának a társasház gördülékeny működése iránti kezességvállalás minősül, mely közös célok, érdekeltségek és szempontok érdekében a közös képviselőre különféle intézkedések elvégzései hárulnak, tehát a közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok előkészítése, végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. A napi ügyintézés a törvényben külön nem kerül kifejtésre, azonban annak egy része a Tht. 43/A.§.-ban kifejezetten nevesítve van, miszerint a közös képviselő köteles biztosítani a tulajdonostársak részére a társasház irataiba való betekintést, ülön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén az aktuális tulajdonos, valamint a leendő tulajdonos közös kérelme esetén köteles bemutatni a Közgyűlési Határozatok Könyvét, valamint havonta hirdetményi úton köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a társasházat érintő havi megtakarításokról, közműszolgáltatási elemek összegéről.
Mely esetekben szükséges törvényességi felügyeleti eljárás?
Törvényességi felügyeleti eljárásnak van helye abban az esetben, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő mulasztása miatt nem biztosítható, így többek között, ha a közös képviselő:
- nem készíti el az éves költségvetést és a beszámolót,
- nem teljesíti a közös költség közlésével, beszedésével kapcsolatos feladatait,
- nem hívja össze a közgyűlést a törvényben előírt esetekben,
- nem hajtja végre a közgyűlési határozatban foglaltakat,
- nem őrzi meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és nem vezet nyilvántartást a közgyűlési határozatokról, azok végrehajtásáról.
Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Hogyan lehet leváltani a közös képviselőt?
A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti, és érvényesítheti a munkájával okozott kártérítési igényét is bírósági úton.
Milyen kötelességei vannak a felmentett közös képviselőnek?
A társasházi törvény értelmében a felmentett közös képviselő a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok elvégzésével és díjazás ellenében köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. Ezen időszakra a határozatban lehetséges korlátozni a régi közös képviselő jogosítványait. Továbbá, amennyiben a közös képviselőt a közgyűlés felmenti a megbízatása alól, köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított 30 napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni.
Szakmai cikkünk tájékoztató jelleggel készült, mely nem minősül egyedi ügyre alkalmazható jogi tanácsadásnak vagy jogi állásfoglalásnak.
Amennyiben a társasházi joggal kapcsolatosan kérdése van, illetve polgári jogi területen segítségre van szüksége, keresse irodánkat bizalommal!
