Mi hívta életre az új jogintézményt?
Az elmúlt években a társasházi beruházások során gyakori volt, hogy a vevők már az építkezés korai szakaszában szerződést kötöttek, a tulajdonjog azonban – az épület felépítéséhez és az alapító okirat véglegesítéséhez kötötten – csak jóval később volt bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.
A vevők jogi védelmét eddig elsősorban a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye, illetve az ahhoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése biztosította. Ezek azonban nem minden helyzetben nyújtottak kellően erős, önállóan is jól kezelhető jogi pozíciót, különösen akkor, ha finanszírozás, jelzálogjog-alapítás vagy több vevő párhuzamos jelenléte merült fel.
A társasházi építményi jog célja tehát az, hogy az építés alatt álló társasházi albetétek vonatkozásában a vevő már a kivitelezés időszakában is önálló, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető és forgalomképes jogot szerezhessen.
Mi a társasházi építményi jog lényege?
A társasházi építményi jog egy sajátos, a társasházi projektekre szabott, bejegyezhető vagyoni értékű jog.
Lényege, hogy:
- a vevő az építés alatt álló, még létre nem jött külön tulajdonra (pl. tipikusan lakásra) szerez jogot,
- ez a jog az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető,
- a tulajdonjog bejegyzéséig biztosítja a vevő pozícióját.
Fontos hangsúlyozni, hogy ez nem klasszikus értelemben vett „építési jog” (mint például a telekre alapított építményi jog a polgári jog rendszerében), hanem kifejezetten vevői jogi konstrukció, amely a társasházi adásvételekhez kapcsolódik.
A jog alapja rendszerint az adásvételi szerződés, illetve az ahhoz kapcsolódó külön megállapodás, amelyben a felek kifejezetten rendelkeznek a társasházi építményi jog alapításáról és annak bejegyzéséről.
Bejegyzés és ingatlan-nyilvántartási sajátosságok
A társasházi építményi jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre. Ennek feltételei között szerepel többek között:
- a megfelelő tartalmú szerződés,
- az alapító okirat (illetve annak tervezete) jogszabályi megfelelősége,
- valamint a vételár legalább részbeni megfizetése.
Az ingatlanügyi hatóság vizsgálja, hogy a társasházi dokumentáció – különösen az alapító okirat – megfelel-e a törvényi követelményeknek. Hiányosság esetén a bejegyzési kérelem elutasítható, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a beruházók és a szerződő felek részéről fokozott előkészítési fegyelem szükséges.
Az új szabályozás az ingatlan-nyilvántartás rendszerébe illeszkedve biztosítja, hogy a vevő joga harmadik személyek irányában is látható, ellenőrizhető és jogilag értékelhető legyen.
Megterhelhetőség és finanszírozás
Az egyik legjelentősebb gyakorlati újítás, hogy a társasházi építményi jog önállóan megterhelhető. Ez azt jelenti, hogy például jelzálogjog alapítható rajta.
Ez különösen fontos:
- banki finanszírozás esetén,
- projektfinanszírozási konstrukciókban,
- illetve akkor, ha a vevő saját hitelből kívánja finanszírozni a vételárat.
A korábbi vevői jogi megoldásokhoz képest ez erősebb és rugalmasabb pozíciót teremt, mivel a finanszírozó számára egy bejegyzett, önálló jog szolgál biztosítékul.
Ugyanakkor a megterhelhetőség fokozott körültekintést igényel, hiszen a jog sorsa – különösen szerződésszegés, elállás vagy a beruházás meghiúsulása esetén – összetett jogi helyzetet eredményezhet.
A jog megszűnése
A társasházi építményi jog alapvetően átmeneti jellegű: rendeltetése, hogy a tulajdonjog bejegyzéséig biztosítsa a vevő jogi pozícióját.
Amennyiben a társasház létrejön, az albetét kialakul, és a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a társasházi építményi jog megszűnik és törlésre kerül az ingatlan-nyilvántartásból. Az esetleges építményi jogot terhelő jelzálogjog pedig automatikusan átvezetésre kerül az albetét teherlapjára.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Beruházók számára
- Gondosabb szerződéses és okirati előkészítést igényel.
- Az alapító okirat és a projektstruktúra kialakításánál már a tervezési szakaszban figyelembe kell venni az új szabályokat.
- A finanszírozási struktúrák rugalmasabbá válhatnak.
Vevők számára
- Erősebb, bejegyzett jogi pozíció már az építés alatt.
- Jobb átláthatóság a projekt jogi státuszáról.
- Lehetőség saját finanszírozás biztosítékául is használni a megszerzett jogot.
Finanszírozók számára
- Egyértelműbb, ingatlan-nyilvántartásban szereplő biztosíték.
- Kiszámíthatóbb jogi környezet a társasházi projektek finanszírozásához.
Összegzés
A társasházi építményi jog bevezetése jelentős lépés a társasházi beruházások jogi környezetének korszerűsítésében. Az új intézmény növeli a vevők jogbiztonságát, erősíti az ingatlan-nyilvántartási átláthatóságot, és rugalmasabb finanszírozási struktúrákat tesz lehetővé.
Ugyanakkor az új szabályozás alkalmazása alapos szerződéses előkészítést és tudatos jogi tervezést igényel. Társasházi projektek esetén – akár beruházói, akár vevői oldalon – célszerű már a szerződéskötést megelőzően áttekinteni, hogy az adott konstrukcióban indokolt-e a társasházi építményi jog alkalmazása, és ha igen, milyen feltételekkel.
