Öröklés és ajándékozás: egyszerű, de nem feltétlenül kedvező
A leggyakoribb megoldás az ingatlan öröklése, illetve ajándékozása. Illetékszempontból azonban ezek nem minden esetben jelentenek kedvező konstrukciót. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) alapján a nem illetékmentes személy által megszerzett:
- lakástulajdon után 9%,
- egyéb ingatlan után főszabály szerint 18%
- öröklési, illetve ajándékozási illetéket kell fizetni.
Nagyobb értékű ingatlan esetén ez jelentős fizetési kötelezettséget eredményezhet. Az ajándékozás ugyanakkor az örökléshez képest abban különbözik, hogy a tulajdonjog már az ajándékozó életében átszállhat az új tulajdonosra. Illetékszempontból azonban az ajándékozás önmagában nem jelent kedvezőbb megoldást.
Mi a helyzet a bizalmi vagyonkezeléssel?
Alternatív megoldásként felmerülhet a bizalmi vagyonkezelés is. Ennek elsődleges célja azonban nem az illeték csökkentése, hanem a vagyon hosszú távú kezelése és a kedvezményezett részére történő szabályozott vagyonátadás. A bizalmi vagyonkezelés illetékjogi megítélése összetett. A vagyon vagyonkezelő részére történő átadása bizonyos feltételek mellett nem keletkeztet ajándékozási illetéket, a kedvezményezett későbbi vagyonszerzését azonban külön szabályok alapján kell megítélni. Ezért a bizalmi vagyonkezelés önmagában nem tekinthető automatikus illetékoptimalizálási eszköznek. A konkrét konstrukciót és a vagyonátadás jogcímét minden esetben külön kell vizsgálni.
Tartási szerződés: amikor az ingatlanért cserébe tartást kell nyújtani
Eltérő megítélés alá esik a tartási szerződés. A Polgári Törvénykönyv 6:491–6:497. §-ai alapján a tartási szerződésben az egyik fél arra vállal kötelezettséget, hogy a másik felet megfelelően ellátja, gondozza, szükség esetén ápolja, illetve a szerződésben meghatározott egyéb szolgáltatásokat teljesíti. Ennek fejében a tartásra jogosult – a szerződés tartalmától függően – például ingatlanának tulajdonjogát ruházhatja át.
A konstrukció legfontosabb sajátossága, hogy visszterhes szerződésről van szó. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan megszerzése nem ingyenesen történik: a tulajdonjog átruházásának ellenértéke a tartási és gondozási kötelezettség teljesítése.
Miért nevezik szerencseszerződésnek?
A tartási szerződés úgynevezett szerencseszerződésnek is minősülhet. Ennek oka, hogy a szerződés megkötésekor egyik fél sem tudja pontosan, hogy a tartási kötelezettség meddig fog fennállni, illetve végül milyen értékű szolgáltatást kell teljesíteni. Nem ismert például előre:
- hogy a tartásra jogosult meddig él;
- milyen egészségi állapotba kerül;
- milyen mértékű gondozásra vagy ápolásra lesz szüksége;
- és mindez összességében milyen terhet jelent majd a kötelezett számára.
A felek szolgáltatásainak végleges értéke ezért a szerződéskötéskor nem feltétlenül határozható meg.
A 4%-os illeték jelentősége
A tartási szerződés visszterhes jellege illetékjogi szempontból különösen fontos. Az Itv. 20. § (4) bekezdése alapján tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés esetén a vagyonszerzésre a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályait kell alkalmazni. Az általános szabály szerint az ingatlan megszerzésének illetéke:
- 1 milliárd forint forgalmi értékig 4%;
- az 1 milliárd forintot meghaladó értékrész után 2%;
- az egy ingatlanra jutó illeték összege azonban legfeljebb 200 millió forint lehet.
Ez lényegesen kedvezőbb lehet a lakástulajdon öröklése vagy ajándékozása esetén irányadó 9%-os, illetve az egyéb ingatlanoknál főszabály szerint alkalmazandó 18%-os illetéknél.
Az illetékoptimalizálásnak azonban vannak korlátai
A kedvezőbb illetékteher nem jelenti azt, hogy a tartási szerződés kizárólag az illeték csökkentése érdekében létrehozható. A szerződés mögött tényleges tartási, gondozási vagy egyéb vállalt ellenszolgáltatásnak kell állnia, és a feleknek a szerződésben foglalt kötelezettségeket ténylegesen teljesíteniük kell. Nem elegendő tehát egy olyan szerződés megkötése, amely formailag tartási szerződésnek minősül, miközben a felek valódi célja kizárólag az illetékfizetés elkerülése vagy csökkentése. A jogügylet megítélésénél ezért nemcsak a szerződés elnevezése, hanem annak tényleges tartalma és a felek valós jogviszonya is jelentőséggel bír.
Öröklési szerződés: hasonló illetékjogi előny
Az öröklési szerződés illetékjogi szempontból hasonlóan kedvező lehet. Az öröklési szerződés lényege, hogy az örökhagyó tartás, életjáradék vagy más megfelelő ellenszolgáltatás fejében öröklési jogviszonyt létesít a másik fél javára. Az Itv. az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzést szintén a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai alapján kezeli. Ezért megfelelő feltételek mellett az öröklési szerződés esetében is a 4%-os, illetve a magasabb értékrészre vonatkozó 2%-os illetékmérték lehet irányadó.
Melyik konstrukció lehet a legkedvezőbb?
Ha a cél egy ingatlan nem illetékmentes személy részére történő átruházása, akkor pusztán illetékszempontból a tartási vagy az öröklési szerződés kedvezőbb lehet az egyszerű öröklésnél vagy ajándékozásnál. A lényeg azonban az, hogy az alacsonyabb illetékteher csak akkor érhető el jogszerűen, ha a választott jogintézmény mögött valódi, annak tartalmával összhangban álló jogviszony áll. A megfelelő konstrukció kiválasztásakor ezért nem kizárólag az illeték összegét kell vizsgálni. Figyelembe kell venni a felek tényleges célját, a szerződésből fakadó kötelezettségeket, az ingatlan jogi helyzetét, valamint az egyéb adó- és illetékjogi következményeket is.
Összességében tehát a tartási vagy az öröklési szerződés lehet illetékszempontból a kedvezőbb megoldás, de csak akkor, ha a szerződés valódi tartalma is megfelel az adott jogintézménynek. Az illetékoptimalizálás önmagában nem teremti meg a kedvezőbb illetékszabály alkalmazásának jogalapját.
