Ingatlanjog

1. Ingatlan adásvételi szerződés elkészítése

Adásvételi szerződés alapján az eladó a dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Az ingatlan adásvételi szerződést írásba kell megkötni, amely alapján a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzése megtörténik. Az  írásba foglalás során elektronikus aláírás is alkalmazható, ha minden fél így ír alá..

Partnerünkön keresztül elősegítjük, hogy megbízóink azt kapják, amiért fizetnek!

Az ingatlan jogi helyzetét Ügyvédi Irodánk, alaposan és minden részletre kiterjedően felméri, még bármely pénzösszeg átadása előtt.

Tapasztalatunk szerint 10-ből 4 ingatlan rejt olyan meglepetéseket, amely segíti a vevőket a vételár valós megállapításában illetve amely jó tárgyalási alapot ad az ügylet során.

Megbízóinknak lehetősége van műszaki állapotfelmérésre megbízást adni a Prividom Mérnökiroda Kft részére, amely cég tapasztalatunk szerint gyorsan és rugalmasan, kellő szakmai felkészültséggel és alapossággal ad tájékoztatást az ingatlan valós műszaki állapotáról, szakvélemény készítése útján.

 § Az ingatlan adásvételi szerződés és a banki hitel kapcsolata

Bankonként eltérőek lehetnek azok a követelmények, amelyeknek kötelező jelleggel szerepelniük kell az ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződésben. Irodánk széleskörű tapasztalattal rendelkezik az ilyen konstrukcióban vásárolt ingatlanok adásvételi szerződésének szerkesztésével kapcsolatosan és állandó kapcsolatban áll banki hitelnyújtást segító tanácsadókkal is.

§ Mire szükséges odafigyelni a szerződés megkötésekor?

Alapvető fontosságú feltétele az adásvétel útján történő tulajdonszerzésnek, hogy az ingatlan az eladó tulajdonában legyen, vagyis az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként legyen feltüntetve. Ezen kívül az eladónak rendelkezési jogra is szüksége van az elidegenítéshez, ugyanis ennek hiányában nem jogosult eladni az ingatlant. A rendelkezési jogot kizárja például az ingatlanon fennálló elidegenítési és terhelési tilalom. Mindezekről a kérdésekről az ingatlan tulajdoni lapja ad tájékoztatást.

§ Foglalót érintő változások

Fontos változásokat hozott a Polgári Törvénykönyv az ingatlanok adásvétele kapcsán. Ilyen fontos változás például, hogy foglalóként már nem csak pénzt lehet adni, hanem más értéktárgyat is, illetve a foglaló átadására már nem csupán a szerződéskötéskor, hanem más időpontban is lehetőség van, így a banki átutalás és előre fizetett, a köznyelvben „előlegnek” nevezett összeg is foglalónak minősülhet.

2. Ingatlan tulajdonjog átruházására irányuló előszerződések elkészítése, véleményezése

Az előszerződés szerződéskötési kötelezettséget hoz létre a felek között. Az előszerződés egy különleges tárgyú szerződés, amely egy későbbi szerződés megkötésére irányul. Az előszerződés tárgya tehát maga a végleges szerződés, illetve az annak megkötésére irányuló akarat kinyilvánítása, így az előszerződés szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet.

Az ingatlan elidegenítésére irányuló előszerződésnek ugyanolyan alaki feltételeknek kell megfelelnie, mint a végleges szerződésnek, ezért annak írásba foglalása szükséges.

 3. Haszonélvezeti jog és egyéb vagyoni értékű jog alapítása és törlése

Haszonélvezeti jog alapítása történhet szerződés vagy jogszabály rendelkezése alapján. A haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más dologi jogcímen felül a dolog birtokának átruházása – ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezet esetén a haszonélvezet ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése – szükséges.

Haszonélvezeti jogosult más személy tulajdonában álló dolgot birtokolhat, használhat, hasznosíthat és szedheti hasznait; a tulajdonjog részjogosítványai közül egyedül a dolog feletti rendelkezési jog nem illeti meg.

Haszonélvezet törlése alatt a haszonélvezeti jognak az ingatlan-nyilvántartásból történő törlését értjük. A törlés történhet a haszonélvezeti jogosult életében vagy halála után. A haszonélvező halálával a haszonélvezeti jog törlése az ingatlan-nyilvántartásból nem automatikus – a földhivatalnak ugyanis nincs tudomása arról, hogy melyik haszonélvező mikor hunyt el – ezért a földhivatal kérelemre jár el.

 4. Ingatlan ajándékozási szerződés elkészítése

Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona terhére a másik félnek ingyenes vagyoni előny juttatására köteles. A juttatás csak akkor minősül ajándékozásnak, ha a másik fél számára egyben vagyoni előnyt is jelent.

Az ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a szerződésben meghatározott dolgot mindenféle ellenszolgáltatás nélkül a megajándékozott tulajdonába átadja. Az ingatlan ajándékozási szerződést (hasonlóan az adásvételhez) írásba kell foglalni, amely alapján a megajándékozott tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzése megtörténik.

5. Ingatlan csereszerződés elkészítése

Az Ingatlan csereszerződésben mindegyik fél eladó a saját ingatlana és vevő a másik fél ingatlana vonatkozásában. Az ingatlan csereszerződés esetén a felek ingatlanjaik tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

A csereszerződés esetén nem történik pénzmozgás (vagy csak kiegészítő jelleggel), a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik fél sem fizet vételárat (vagy csak kompenzálva a másik fél ingatlanának értékkülönbözetét), hanem saját tulajdonjogának másik félre történő átruházását vállalja.

 6. Lakásbérleti és egyéb ingatlan bérleti szerződések elkészítése

Lakásbérleti jogviszony a felek egybehangzó akaratnyilatkozatának írásba foglalásával hozható létre, melyben a feleknek meg kell határozniuk a lényeges, valamint bármelyikük által lényegesnek minősített kérdéseket, így a szerződés időtartamát a lakás megjelölését, a bérleti díj és a kaució mértékét. A Polgári Törvénykönyv a kaució mértékét háromhavi bérleti díj összegében maximálja!

Ügyvédi Irodánk támogatja bérbeadók azon törekvéseit, hogy bérlőik fizetési mulasztása vagy egyéb szerződésszegése esetén, bérleti díj elmaradás illetve a bérleti szerződés megszűnése esetén – jogszabály sértés nélkül – ingatlanuk birtokát vissza tudjáj szerezni. Az ilyen eljárás több különféle lépést és az adott helyzet alapos ismeretét igényli.

§ Tudta? Ma már jogszerű egy hónapnál rövidebb időre is bérleti szerződést kötni.

§ Tudta? A bérlő is felmondhatja a szerződést, ha az egészséget veszélyeztető állapotú a lakás (vagy más helyiség).

Ha ingatlan adásvétel, lakásbérlet megkötése, csereszerződés megszerkesztése érdekelné vagy általános tanácsadásra van szüksége illetve amennyiben jogi- illetve műszaki állapotfelmérésre van szükség, Irodánk készséggel áll jelenleg és jövőbeni ügyfelei rendelkezésére.